广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤03民终2563号

上诉人（原审被告、反诉原告）：祖思慧，女，1960年8月27日出生，台湾居民。

委托诉讼代理人：郑重，广东德纳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟瑞原，男，汉族，1976年7月13日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟旭东，男，汉族，1985年1月1日出生，住所地：江西省瑞金市。

上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘红生，广东深大地律师事务所律师。

原审第三人：中国银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地：广东省深圳市罗湖区宝安南路**宝丽大厦**，统一社会信用代码：91440300892303591E。

负责人：李丹宇，系该行行长。

委托诉讼代理人：叶梦蕾，上海段和段（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邱国垒，上海段和段（深圳）律师事务所实习律师。

原审第三人：崔燕智，男，1951年9月1日出生，台湾居民，

委托诉讼代理人：郑重，广东德纳律师事务所律师。

上诉人祖思慧因与被上诉人钟瑞原、钟旭东、原审第三人中国银行股份有限公司深圳罗湖支行、崔燕智房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

祖思慧上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、六项，并依法改判；2、维持一审判决第三项；3、解除祖思慧与钟瑞原、钟旭东之间的二手房买卖合同并判决钟瑞原、钟旭东立即腾退涉案房屋；4、钟瑞原、钟旭东承担本案一审诉讼费、保全费、反诉费、二审上诉费。事实和理由：一、一审判决证据不足，适用法律错误。在本案的争议焦点之一：“关于本案第三人崔燕智不知情及不同意出售涉案房产事宜”的问题上，一审法院仅凭钟瑞原、钟旭东与祖思慧之间的电话录音就断定出售涉案房产是祖思慧与其配偶崔燕智的一致意思表示，证据不足，且一审法官在该争议焦点的举证责任上存在重大逻辑错误。与此同时，一审庭审时崔燕智根据法院的通知依法出庭参加诉讼，在法官的询问下当庭表示对于祖思慧出售房产的事情根本不知情，直至2015年12月3日钟瑞原、钟旭东提起诉讼之后才知情，且当庭表示不同意出售其与祖思慧婚后购买的涉案房产，否则自己对涉案房产的物权将受到很大的侵害。一审法院认为：“祖思慧及第三人崔燕智自始至终不同意出售涉案房产，未能提交证据证明，应当承担举证不能的法律后果。”对于该问题的举证责任，应当是本案钟瑞原、钟旭东举证证明崔燕智对于祖思慧出售涉案房产是知情且同意的，而不是祖思慧或崔燕智自己证明自己对于祖思慧擅自出售涉案房产是知情且同意的，即“证有不证无”原则。在崔燕智不是涉案合同当事人且在本案诉讼中明确表示不同意出卖涉案房屋的情况下，根据相关法律对共有不动产物权变动要件的规定及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款关于举证证明责任分配的规定，钟瑞原、钟旭东既诉请继续履行合同以取得涉案共有房屋所有权，则应对其诉讼请求所依据的事实即崔燕智对涉案交易知情或同意的事实承担举证证明责任，而不是让祖思慧及崔燕智举证证明崔燕智对祖思慧擅自出售涉案房产的行为是知情且同意的。因此在该举证责任问题上，一审法院犯了明显的逻辑错误，请求二审法院予以纠正。

二、一审判决没有查明事实。本案争议焦点之二：“关于买方的定金支付问题”，一审法院认为：“祖思慧未能提交证据证明主账户变更已明确告知钟瑞原、钟旭东”违背了事实，同时也与祖思慧一审提交的且双方均认可的证据相违背。（一）祖思慧在一审提交的“证据四”共有三组证据，一组是中国移动广东公司客户通话清单及祖思慧与钟瑞原的短信往来记录。证明在钟瑞原、钟旭东约定的支付定金及首期款将近半个月之前的2015年10月17日16时35分左右，祖思慧通过短信明确告知了钟瑞原合同约定的账号变更，将定金及首期款打入尾号6192的账号。钟瑞原、钟旭东对该份证据没有异议，且在其答辩状及一审判决书中也明确显示其认为“短信中没有明确的开户行和开户名，只是一系列数字，无法转款，且从来没有向尾号6192的水电账户转过款项，无法知晓该账户的真实性”。钟瑞原、钟旭东的该辩解恰恰证明了在2015年10月17日16时35分左右其确实收到祖思慧通过短信发送的该账号，证明祖思慧在约定的钟瑞原、钟旭东付款日之前半个月就通知其变更账户及新的账号；同时，其余短信截图明确显示了钟瑞原知晓祖思慧尾号为“2023”及“9660”的其余两个账号，钟瑞原、钟旭东清楚地知晓祖思慧共计三个账号。（二）祖思慧一审提交的“证据四”中第二组证据是中国银行深圳罗湖支行营业部的存折首页，该存折账号为：74×××08，是该存折的主账户，中国银行出具的存折账户与卡号对照单第一行明确显示该主账户对应的银行卡号为：60×××92。该组证据中“中国银行深圳罗湖支行”的业务查询单中明确显示钟瑞原于2014年3月19日通过其平安银行的账号向祖思慧尾号“9408”的主账号即尾号“6192”的银行卡号转款2000元，同日及之后多次，其配偶包根香也通过自己上海浦东发展银行的账号向祖思慧“6192”的账号转过涉案房屋租金及水电费。该组证据在一审庭审时祖思慧出具了全部银行单据原件，钟瑞原、钟旭东辩称“短信中没有明确的开户行和开户名，只是一系列数字，无法转款，且从来没有向尾号6192的水电账户转过款项，无法知晓该账户的真实性”不攻自破。但一审法院在“关于买方的定金支付问题”上，认为“祖思慧未能提交充分证据表明已经明确告知定金账户变更且对方亦明确收到了该通知”显然与事实不符，与已经过质证且有提供全部原件的证据相违背。综上，祖思慧在钟瑞原、钟旭东付款日之前通知其账户变更，告知其将款项打入其之前已知且使用过的账户，已经在约定日之前充分履行了告知义务。

三、一审判决没有对重要的证据进行证据交换，没有将钟瑞原、钟旭东庭后提交的证据交给祖思慧质证，违反民事诉讼法规定。（一）关于钟旭东有关购房资格的文件，祖思慧根本没有对该证据予以质证，从来也没有看到过2016年11月29日的深圳市不动产登记中心的该份证据。（二）一审庭审中钟瑞原、钟旭东未到庭参加诉讼，法院也没有询问过其代理人钟瑞原、钟旭东能否一次性缴纳全部房款。但判决却显示钟旭东提交书面声明表示其有一次性缴纳剩余房款的能力。该份证据祖思慧至今没有收到，根本没有质证。根据《证据规则》第四十七条规定：证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。根据上述规定，2016年11月29日的购房资格证明及钟旭东的书面声明均不能作为认定案件事实的依据予以采纳。综上，本案不符合继续履行的条件，请求二审法院依法改判并支持祖思慧的上诉请求，以维护法律的公正及祖思慧和崔燕智的合法权益。

钟瑞原、钟旭东共同答辩称，一、祖思慧称崔燕智不知情及不同意出售涉案房产，不符合事实。二、祖思慧以崔燕智表示不知情及不同意出售涉案房产为由，要求解除《二手房买卖合同》没有法律依据。三、一审法院认定祖思慧违约的事实清楚，证据充分。四、一审审理不存在“没有对重要的证据进行证据交换”的情况，也不存在没有对证据进行质证的情况。综上，请二审法院驳回祖思慧的上诉请求，维持一审判决。

中国银行股份有限公司深圳罗湖支行述称，对于祖思慧与钟瑞原、钟旭东之间的交易没有意见，以法院生效的判决或调解为准。

崔燕智述称：崔燕智不知道祖思慧卖涉案房产，直到钟瑞原、钟旭东提起诉讼才知道。祖思慧偷偷卖房是其个人行为，如果有违约的情况，也是其个人的行为，可以起诉祖思慧。当初买房的钱都是崔燕智出的，想用来养老，崔燕智是坚决不同意卖房的。崔燕智长期在郑州工作，不在深圳，根本不知道祖思慧跟钟瑞原、钟旭东签的协议。崔燕智自始至终都不知情，钟瑞原、钟旭东也没有证据证明崔燕智知情。崔燕智从未与钟瑞原、钟旭东通过话、见过面，崔燕智的合法权益被剥夺。钟瑞原、钟旭东一审提交的录音跟文字证据不足三分之一，崔燕智不认可文字证据的真实性、合法性、关联性，所有的证据都是钟瑞原、钟旭东伪造的；录音中没有崔燕智的声音，不能证明崔燕智同意卖房。

钟瑞原、钟旭东向一审法院起诉请求：1、祖思慧继续履行合同，配合办理涉案房屋过户手续并按日万分之五支付违约金人民币2277660元，暂计至2015年11月30日（以1428万元为基数，从2015年1月15日起计至赎楼并解除抵押登记过户之日止）；2、祖思慧重新指定收款银行账号，以便钟瑞原、钟旭东支付定金和房款；3、本案诉讼费用全部由祖思慧承担。

祖思慧向一审法院提出反诉请求：1、钟瑞原、钟旭东向祖思慧支付涉案房款合同交易价百分之二十的违约金人民币2856000元；2、钟瑞原、钟旭东支付涉案房屋租金人民币65000元（根据双方之间的租赁合同约定月租为26000元，钟瑞原、钟旭东欠缴2015年9月、10月及11月15日前的租金）；3、钟瑞原、钟旭东支付从2015年l1月15日起至判决生效为止的侵占涉案房屋赔偿金，按月租金人民币26000元计算；4.钟瑞原、钟旭东立即腾退房屋；5、钟瑞原、钟旭东承担本案反诉费用，以上共计2921000元。

一审法院认定事实：涉案房产为深圳市南山区蛇口东角头金世纪路半岛城邦花园二期X栋XX，权利人为祖思慧（100%份额），房产证号为深房地字第**。

2014年1月14日，祖思慧（卖方）与钟瑞原（买方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产以1428万元转让给买方。买方同意在2014年12月15日（含当日）内向卖方支付定金280万元，第二部分房款为1148万元，买方需办理银行按揭付款。买方应于2015年1月15日（含当日）前付清首期房款约壹佰伍拾万元（小写150万元，不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，买方须按银行承诺贷款的金额多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起3日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起当日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管。卖方的房地产产权现状为：该物业处于抵押状态卖方委托担保公司担保融资赎楼。合同约定卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。合同第十四条约定：本合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对本合同约定（含首期款金额、能否贷款、贷款金额、税费等）产生影响的，买卖双方应严格按国家或地方的新规定履行相应的义务，不得以此为由要求解除或拒绝履行合同，否则视为根本违约。第十六条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方另补充约定：3、卖方于签约当日交房予买方居住使用，买方按月租金贰万陆仟元支付卖方租金（从2014年2月1日起算）直至2014年12月31日；4、买方支付卖方押金肆万元整，租金于每月3日前支付至卖方指定账号62×××60，开户行：中国银行深圳罗湖支行；5、买方将本合同约定的定金在约定期限内打入卖方账户，即视为卖方收讫，无需再行出具定金收据；7、卖方自行赎楼，保证在2014年12月15日之前完成赎楼并注销抵押登记；8、2014年12月31日买方租期届满后，买方所付肆万元押金自动转为应付定金部分；9、修改合同第三条第1项定金支付方式为买方于2014年11月15日前支付定金50万元，2014年12月15日前再支付定金230万。同日，卖方祖思慧在合同补充约定下方注明：本人祖思慧收到钟瑞原缴来柒万元现金。钟瑞原、钟旭东庭后提交书面说明，该七万元的用途为：2014年2月租金26000元、预付水电费及物业管理费4000元、押金4万元（租期满后转为购房定金）。

2014年7月15日，卖方祖思慧与买方钟瑞原签订《补充合同》，内容为：经双方友好协商：于2014年1月14日双方签订深圳市南山区蛇口东角头金世纪路半岛城邦花园二期X栋XX的房屋买卖合同（房地产登记号为XXXX）进行补充。原合同签订乙方在2014年11月15日前支付甲方第一笔定金50万元（伍拾万元整）延期至2015年11月15日之前，买卖合同中第二笔定金及首期款延期至2015年12月15日之前，过户日期同步顺延。租金同步延期保持原价格两万六千元整每月顺延到过户当日。

卖方祖思慧（甲方）与买方钟瑞原（乙方）、新买方钟旭东（丙方）签订《买房主体变更确认书》，确认三方同意在签署深圳市二手房买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为丙方钟旭东名下，由丙方继续履行二手房买卖合同及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原乙方（即乙方）对（丙方）承担连带保证责任。

2015年11月4日，钟瑞原向祖思慧尾号9660的中国银行账户汇入租金2.6万元。2015年11月5日，钟瑞原向该账户汇入购房定金50万元。以上两笔交易显示因祖思慧销户从而汇款退票。祖思慧提交了与钟瑞原、钟旭东之间的短信记录，显示2014年3月2日，祖思慧要求钟瑞原、钟旭东此后汇租金至尾号9660账户；2015年10月17日钟瑞原、钟旭东因汇款不成功询问祖思慧，祖思慧表示不知情，又提供了一个尾号6192的汇款账号。

钟瑞原、钟旭东提交了2015年11月及12月、2016年1月及2月涉案房屋的管理费发票、本体维修基金收款收据以及管理处的停车费刷卡凭证、发票，证明钟瑞原、钟旭东在涉案房屋居住。钟瑞原、钟旭东另提交中国移动深圳分公司通用机打发票，证明尾号为0547的手机号使用人为祖思慧。

据查，崔燕智与祖思慧系夫妻关系。

钟瑞原、钟旭东提交了钟瑞原与祖思慧通话的光盘及文字记录，通话录音显示，在《二手房买卖合同》签署“一年多过去了”之后，卖方表示欲不卖涉案房产，买方称“那时候你说什么都问你先生，你先生可以吗，可以。是不是啊？”卖方回答：“是啊。”钟瑞原、钟旭东表示通话录音中卖方（女声）即为祖思慧，买方（男声）为钟瑞原。祖思慧对上述录音内容不予确认。钟瑞原、钟旭东在庭审中询问祖思慧，是否就录音的女声是否是祖思慧的问题提起鉴定申请，祖思慧当庭表示不申请。钟瑞原、钟旭东于庭后向一审法院提交该鉴定申请。崔燕智表示，其妻子祖思慧在涉案房产交易时未能告知其相关事宜，崔燕智本人平时在河南郑州居住，对涉案房屋买卖一事直至2015年12月3日才知情，随即表示反对。

钟瑞原、钟旭东提交2015年12月7日深圳市不动产登记中心出具的《房屋产权信息查询》，显示钟旭东在深圳名下无房。另提交钟旭东的《深圳市社会保险历年参保缴费明细表（个人）》，显示其自2013年1月至2015年10月正常缴纳社保，2015年11月、12月及2016年1月除医疗保险外其他社保正常缴纳。钟旭东提交书面声明，表示其同意且具备一次性支付剩余购房款项的能力。2016年11月29日，深圳市不动产登记中心出具钟旭东的《购房资格证明》，显示截至该日，钟旭东家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。

一审庭审中，钟瑞原、钟旭东确认自2015年9月之后其未能向祖思慧支付租金。

一审法院认为，祖思慧与钟瑞原签订的《二手房买卖合同》及《补充合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。祖思慧与钟瑞原、钟旭东又签订《买房主体变更确认书》，变更了原合同的权利义务主体，系各方当事人自身意思表示及权利处分，一审法院依法予以认可。

本案本诉与反诉合并审理，焦点问题有三：一是新买方钟旭东的购房资格问题；二是买方是否如约履行支付定金的合同义务问题；三是祖思慧配偶崔燕智不同意房产出售事宜的问题。对于上述三个焦点问题，一审法院分析如下：

一、关于新买方钟旭东的购房资格问题，应当以深圳市不动产登记中心出具钟旭东的《购房资格证明》为准，钟旭东家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。

二、关于买方的定金支付问题，祖思慧称由于其多次接到诈骗电话故告知钟瑞原、钟旭东变更了定金支付账户。一审法院认为，在合同中已经书面约定了定金支付账户的情况下，祖思慧主张账户变更应当提交充分证据表明己方已经明确告知定金账户变更且对方亦已明确收到了该通知。但祖思慧对此未能提交证据证明，应当承担举证不能的法律后果。祖思慧据此主张钟瑞原、钟旭东未能按期支付定金及首期购房款构成根本违约无事实和法律依据，一审法院依法不予认可。

三、关于崔燕智不同意房产出售事宜的问题。在钟瑞原、钟旭东提交的钟瑞原与祖思慧通话录音中，祖思慧承认当时卖房经过其配偶崔燕智同意，且系因自身原因欲不继续履行合同；在此情形下，钟瑞原、钟旭东作为买方有理由相信卖方出售涉案房产事宜系祖思慧与崔燕智夫妻双方的一致意思表示；祖思慧及崔燕智认为崔燕智自始至终不同意出售涉案房产，未能提交证据证明，应当承担举证不能的法律后果。另外，在钟瑞原、钟旭东已经提交通话录音记录证明上述情况的前提下，祖思慧及崔燕智虽不同意该录音的内容，但拒绝提起是否是祖思慧本人声音的鉴定申请，相关法律后果亦应由其自身承担。

综上，本诉中祖思慧的各项抗辩理由无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。本案系因祖思慧违反合同约定导致合同未予履行，祖思慧应当根据合同约定和法律规定承担相应的违约责任。故对钟瑞原、钟旭东要求祖思慧继续履行合同并支付迟延履行违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。由于本案系祖思慧违约导致诉讼，且双方《补充合同》已经约定租金顺延到过户当日，故反诉中祖思慧要求钟瑞原、钟旭东支付违约金以及腾退房屋、支付侵占涉案房屋赔偿金无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。由于钟瑞原、钟旭东确认其自2015年9月起由于祖思慧账户问题未能缴纳租金，故钟瑞原、钟旭东应按每月26000元的标准自2015年9月起向祖思慧缴纳租金至实际过户之日止。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、祖思慧继续履行与钟旭东之间的《二手房买卖合同》及《补充合同》内容，具体包括：1、钟旭东应于判决生效后三十日内一次性向祖思慧支付购买深圳市南山区蛇口东角头金世纪路半岛城邦花园二期X栋XX（第XXXX号）的购房款1428万元；2、祖思慧应于钟旭东付清购房款之日起三个工作日内配合钟旭东办理深圳市南山区蛇口东角头金世纪路半岛城邦花园二期X栋XX（第XXXX号）登记至钟旭东名下之手续，办理产权转移登记手续的相关税费由钟旭东依约承担；3、祖思慧应于涉案房屋过户至钟旭东名下之日起七日内将深圳市南山区蛇口东角头金世纪路半岛城邦花园二期X栋XX（第XXXX号）交付给钟旭东；二、祖思慧应于判决生效之日起十日内向钟旭东支付违约金（按房屋成交价1428万元的日万分之五标准，自2015年11月4日起支付至判决确定的祖思慧应履行完毕义务之日止）；三、钟旭东应按每月26000元的标准自2015年9月起向祖思慧缴纳租金至判决确定的祖思慧应履行完毕义务之日止；四、驳回钟瑞原的全部诉讼请求；五、驳回钟旭东的其他诉讼请求；六、驳回祖思慧的其他反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费121145.96元，保全费人民币5000元，由祖思慧负担；反诉受理费15084元，由祖思慧负担14749元，由钟旭东负担335元。

经审理查明：一、钟瑞原在向祖思慧交纳租金时，共使用过尾号为2023、9660、6192的三个账号。2014年3月2日祖思慧告知钟瑞原租金汇款不是2023号账户，下个月汇到9660账户。2014年8月12日下午11:24，祖思慧拍摄尾号为6192的银行卡并发送给钟瑞原，告知如果租金入到2023账户，帮钟瑞原网络转到6192账户。钟瑞原答复其已记录三个账户。

2015年10月17日，钟瑞原向尾号为9660的账户汇入租金，因该账户已销户汇款被退回。钟瑞原随即通过微信向祖思慧告知账户无法汇入，要求再提供账户，祖思慧则答复称“存折本子不都给你了”，并提供尾号为6192的账号，钟瑞原回复：“存折没看到，是这个。”

2015年11月4日，钟瑞原仍向尾号9660账户汇款2.6万元，11月5日汇款定金50万元，因该账户已销户，上述款项被退回。钟瑞原于2015年11月16日提起诉讼。

二、祖思慧与崔燕智均系台湾地区居民，为确定讼争房产的夫妻财产性质，本院于2018年6月22日委托深圳市蓝海现代法律服务发展中心就以下问题出具法律意见书：1、在夫妻双方于1992年1月6日结婚至今均为台湾地区居民的情况下，该夫妻在婚姻关系存续期间各自取得或拥有的财产，应属于夫妻双方共有还是属于各自所有？二、台湾地区夫妻婚后购买的涉外不动产，登记在其中一方名下，但如果其家庭的绝大部分收入为另一方所得，夫妻双方对此均无异议，并发表声明一致认为该涉案房屋性质为夫妻共同共有。在此情形下，根据台湾地区法律，能否认定涉案房屋的性质为其夫妻双方共同共有，能否对抗案外第三人。

2018年10月12日，深圳市蓝海现代法律服务发展中心出具名陆法（2018）字第0905-1号法律查明意见书，关于第一个问题，结论为：1、首先须视该夫妻有无于结婚前或结婚后，以书面契约约定其夫妻财产制为“分别财产制”或是“共同财产制”。如有约定采“分别财产制”者，不论是婚前还是婚后财产，夫妻各自保有其财产的所有权，即夫妻在婚姻关系存续期间各自取得或拥有的财产，应属于夫妻各自所有；如约定采“共同财产制”者，须先确认在婚姻关系存续期间取得或拥有财产是否属于夫或妻的特有财产，如为特有财产即由夫妻各自保有其所有权；如非特有财产，则须依夫妻就共同财产范围的约定进行判断，如为共同财产的范围，则由夫妻共同共有；若非为共同财产的范围，则适用分别财产制的规定，由夫妻各自所有。若夫妻未以书面契约约定夫妻财产制，则适用“法定财产制”，依先行“民法亲属编”对于“法定财产制”的规定实行分别财产制精神，即夫妻之财产不论婚前或婚后财产，均应由夫妻各自所有，应属于夫妻各自所有。如夫妻于婚姻关系存续中，曾改用不同的夫妻财产制，其财产所有权的归属问题，则依先后适用时的夫妻财产制有关规定予以认定。

关于第二个问题，结论为：根据台湾地区法律规定，非仅单凭夫妻共同对于发表声明即足认定涉案房屋的性质为夫妻双方共同共有，须视其有无依“民法”第1007条、第1008-1条规定，已书面约定采“共同财产制”为其夫妻财产，或约定该涉外不动产为其夫妻共同共有，并依“民法”第1008条、“非诉事件法”第101条第1项至法院办理登记；如于2005年8月5日前有住所或居所变更时，亦于变更后三个月内重为登记，如此方能将所约定涉案不动产为其夫妻双方共同共有之事实，对抗案外第三人。

另查，最高人民法院于2015年8月27日以法【2015】250号作出《关于设立“港澳台和外国法律查明研究基地”“港澳台和外国法律查明基地”决定》，决定在深圳前海合作区人民法院和深圳市司法局支持设立的深圳市蓝海现代法律服务发展中心分别设立“最高人民法院港澳台和外国法律查明研究基地”和“最高人民法院港澳台和外国法律查明基地”，查明港澳台和外国法律。

出具法律意见书的人员为刘阳明律师，系接受深圳市蓝海现代法律服务发展中心聘请的台湾地区律师。该法律意见书已在台湾地区台北地方法院所属民间公证人陈某事务所认证。亦经广东省公证协会于2018年10月12日公证核验。

三、本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于祖思慧上诉所称祖思慧的配偶崔燕智对出售房屋不知情、不同意的问题，本院认为，因祖思慧、崔燕智均系台湾地区居民，本案属涉台民事案件，根据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第二款的规定，应参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条有关夫妻财产关系的规定，以确定准据法并进而认定涉案房屋是否系祖思慧、崔燕智的夫妻共有财产。因祖思慧、崔燕智未举证证明其曾约定夫妻财产关系应适用何地法律，且双方共同经常居所地亦非祖国大陆，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条关于“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律”之规定，本案应适用台湾地区法律确定涉案房屋是否为该二人共有财产。

祖思慧与崔燕智于1991年1月6日在台湾地区结婚，讼争房产登记在祖思慧名下，系在双方夫妻婚姻关系存续期间所取得。按本院委托深圳市蓝海现代法律服务发展中心所作出的法律查明意见书内容，台湾地区法律认为首先须视该夫妻有无于结婚前或结婚后，以书面契约约定其夫妻财产制为“分别财产制”或是“共同财产制”，如已书面约定采“共同财产制”或约定为其夫妻共同共有，应至台湾地区法院办理登记后方具有对抗他人的效力；若夫妻未以书面契约约定夫妻财产制，则适用“法定财产制”，即夫妻之财产不论婚前或婚后财产，均应由夫妻各自所有。本院认为，前述法律查明意见，由台湾地区执业律师出具，其中详细记载了台湾法律内容及适用参考意见，并经两岸公证机构证实出具人身份的真实性，本院予以采纳参考。鉴于祖思慧、崔燕智不能提交其在台湾地区法院登记的共有财产书面约定，本院认定讼争房产应属祖思慧单独所有，其基于配偶对处分夫妻共有财产不同意、不知情所提出的不能继续履行主张，本院不予支持。

关于本案双方是否构成违约的问题。就祖思慧未履行赎楼义务是否构成违约的问题，根据双方签订的房屋买卖合同约定，祖思慧应自行赎楼并在2014年12月15日之前完成赎楼并注销抵押登记，虽然其后双方又签订补充合同约定买方支付定金可延期至2015年11月15日前，但未就赎楼事项同时作出变更约定，祖思慧未在2014年12月15日之前完成赎楼并注销抵押登记，已构成在先违约。虽然祖思慧主张赎楼亦应相应顺延，但除其单方陈述外，并无证据证明钟瑞原曾同意延期赎楼，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条关于当事人对变更合同的约定不明确则视为未变更的规定，本院对其此项主张不予支持。

就钟瑞原未履行付款义务是否构成违约的问题，本案双方在买卖合同中仅于租金支付条款中记载了尾号为9660的账号，虽未明确记载支付购房定金及首期款的账号，但付款系买方的主要合同义务，在钟瑞原向祖思慧支付租金的过程中，祖思慧已向其提供了尾号分别为2023、9660、6192的共三个账号，双方微信消息往来中钟瑞原亦予确认。因钟瑞原在本案中未举证证明在2015年11月5日向9660账号汇入定金被退回后，已要求祖思慧明确其他收款账号，在双方对于购房款没有特别约定监管账户的情况下，钟瑞原也未按其掌握的祖思慧其他账号信息继续支付，在本案中没有证据显示钟瑞原确系因祖思慧未完成赎楼而行使抗辩权暂停支付房款的情况下，钟瑞原亦已构成违约。

鉴于双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于双方违约应各自承担违约责任的规定，本院对双方主张的违约金请求均不予支持。依诚实信用原则，当事人在其自身违约的情况下亦无权以对方违约为由主张解除合同，本院对一审判决关于继续履行合同的处理予以维持。根据双方补充合同的约定，房屋先行交付后的租金付至过户当日，钟瑞原本案应付的租金亦应相应计至本案判决确定的过户期限届满之日。双方合同约定的4万元“押金”已向祖思慧支付，鉴于合同对于押金系约定在2014年12月31日后自动转为购房定金，故视为已付的购房款，钟旭东应支付的剩余购房款为1424万元（1428万元-4万元）。因涉案房屋已由钟瑞原占用，无须再判令由祖思慧向钟旭东交付。

综上，祖思慧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1235号民事判决第四项；

二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1235号民事判决第二、五、六项；

三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1235号民事判决第一项为：祖思慧继续履行分别于2014年1月14日、7月15日与钟瑞原签订的《二手房买卖合同》、《补充合同》以及祖思慧与钟瑞原、钟旭东签订的《买房主体变更确认书》，具体包括：1、钟旭东应于本判决生效后三十日内一次性向祖思慧支付购买深圳市南山区蛇口东角头金世纪路半岛城邦花园二期X栋XX（第XXXX号）的购房款1424万元；2、祖思慧应于钟旭东付清购房款之日起十个工作日内注销房屋抵押并配合钟旭东办理深圳市南山区蛇口东角头金世纪路半岛城邦花园二期X栋XX（第XXXX号）房屋产权登记至钟旭东名下之手续，办理产权转移登记手续的相关税费由钟旭东自行承担。如祖思慧在前述期限届满后未注销房屋抵押，钟旭东可代祖思慧偿还中国银行股份有限公司深圳罗湖支行贷款并注销抵押，代为偿还的款项可抵扣应付购房款；

四、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1235号民事判决第三项为：钟旭东应按每月26000元的标准自2015年9月起向祖思慧缴纳租金至本判决确定的过户期限届满之日止；

五、驳回钟旭东其他诉讼请求；

六、驳回祖思慧其他反诉请求。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费121145.96元、保全费5000元，由钟瑞原、钟旭东负担50458.38元，祖思慧负担75687.58元；反诉受理费15084元，由钟瑞原、钟旭东负担6033.6元，祖思慧负担9050.4元；二审案件受理费121145.96元，由祖思慧负担72687.58元，钟瑞原、钟旭东负担48458.38元。鉴定费42000元，由祖思慧负担。

本判决为终审判决。

审判长　唐　　　　毅

审判员　曹　　　　静

审判员　张　　　　睿

二〇一八年十二月二十九日

书记员　李开宇（兼）

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。